La actualización del marco técnico de los avalúos comerciales plantea nuevos retos para la gestión de servidumbres. Contar con información territorial precisa, trazable y verificable se volvió más indispensable que nunca.
Las nuevas reglas para las servidumbres están obligando a las empresas a revisar la forma en la que gestionan el territorio. Hoy los proyectos de infraestructura deben considerar cada vez más variables: ambientales, de ordenamiento territorial, culturales y sociales que pueden condicionar dónde y cómo se desarrollará una obra.
La más reciente Resolución IGAC 0941 de 2026, por ejemplo, actualiza de manera estructural el marco técnico de los avalúos comerciales en Colombia y refuerza la importancia de la calidad, trazabilidad, certeza y verificabilidad de la información utilizada en estos procesos.
Los Sistemas de Información Geográfica (SIG) pueden ayudar a identificar de manera anticipada restricciones, incumplimientos y situaciones de riesgo, lo que le permite a las empresas evitar sanciones y tener un mecanismo para anticipar inconvenientes y evaluar la viabilidad territorial de un proyecto, desde sus primeras etapas.
“Más allá de conocer y aplicar la norma, el reto ahora es contar con información territorial confiable que permita soportar técnicamente las decisiones”, señala José Sánchez, líder de Administración de Tierras en Esri Colombia. “Los SIG no reemplazan el análisis jurídico ni el trabajo del avaluador, ellos fortalecen la calidad y trazabilidad de la información que soporta los procesos. La información georreferenciada, las fuentes identificables y la capacidad de análisis espacial es cada vez más relevante para sustentar decisiones y gestionar las servidumbres”.
Los SIG permiten hacer seguimiento del cumplimiento de las normas, al relacionar las responsabilidades y condiciones establecidas, con lo que realmente está ocurriendo en el terreno. Además, facilitan el seguimiento de las áreas y la identificación oportuna de situaciones que puedan representar un incumplimiento o generar un conflicto.
“Al integrar en un mismo entorno la información jurídica, catastral, ambiental, predial y operacional, las empresas pueden tener una visión mucho más completa de sus servidumbres: ubicación, densidad, estado y situaciones de posible riesgo”, comenta Katherine Ivonne Vargas, gerente de infraestructura de Esri Colombia.
Y explica, “haciendo un seguimiento casi en tiempo real de los cambios del territorio, gracias a los SIG, es posible también identificar invasiones, ocupaciones ilegales, nuevas construcciones o cualquier otra situación, pasando de una gestión principalmente reactiva a una gestión más preventiva”.
Al incorporar el territorio como una variable de decisión desde el inicio del proyecto, sistemas como el ArcGIS de Esri se convierten en herramienta que no solo ayudan a evitar sanciones legales, sino que también apoya en la anticipación a los riesgos territoriales y a tomar mejores decisiones desde el inicio del proyecto, reduciendo la posibilidad de que una restricción no identificada desde temprano termine afectando viabilidad, tiempos o costos.
“A la visualización de las servidumbres, para entender qué está cambiando alrededor de ellas se suma el análisis espacial, la teledetección, las imágenes satelitales y de otras fuentes de información, la GeoIA y la automatización, que permiten analizar grandes volúmenes de información, detectar patrones o cambios y convertirlos en señales que pueden ser priorizadas por los equipos”, aclara Sánchez.
En este escenario, gestionar una servidumbre ya no implica únicamente conocer los límites de un predio o verificar el cumplimiento de una obligación. El desafío está en entender cómo cambia el territorio y qué implicaciones pueden tener esos cambios para la operación.
Incorporar información geográfica, monitoreo y análisis desde las primeras etapas de un proyecto permite a las organizaciones anticipar riesgos, sustentar mejor sus decisiones y reducir la incertidumbre que puede traducirse en mayores costos, retrasos o conflictos.